양도차익 계산과 장기보유특별공제율
양도소득세는 판 가격이 아니라 양도차익(양도가액 - 취득가액 - 필요경비)에서 장기보유특별공제와 기본공제 250만원을 뺀 금액에 세율을 곱해 계산해요. 3년 이상 보유한 토지·건물은 보유기간에 따라 6~30%를 공제받고, 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간 공제율을 따로 적용합니다. 2026년 10월에 확인한 국세청 세액계산 흐름도와 장기보유특별공제율 안내를 기준으로 했어요.
1. 계산 흐름
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 양도가액 | 부동산 등을 양도할 당시의 실지거래가액 |
| 취득가액 | 취득할 당시의 실지거래가액 |
| 필요경비 | 설비비·개량비, 자본적지출액, 양도비 |
| 양도차익 | 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 |
| 장기보유특별공제 | 양도차익 × 공제율 |
| 양도소득금액 | 양도차익 - 장기보유특별공제 |
| 양도소득기본공제 | 250만원(미등기 양도자산은 적용 배제), 감면대상소득금액은 별도로 뺌 |
| 과세표준 | 양도소득금액 - (감면대상소득금액 + 양도소득기본공제) |
| 산출세액 | 과세표준 × 세율 |
산출세액에서 전자신고세액공제, 외국납부세액공제와 조세특례제한법상 감면세액을 빼면 자진납부할 세액이에요. 세율표는 양도 형태에 따라 달라지므로 국세청 양도소득세율 안내를 따로 확인하세요.
실지거래가액을 확인할 수 없으면 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 쓸 수 있고, 이때 필요경비는 기준시가의 3%예요.
2. 토지·건물 장기보유특별공제율
2021년 1월 1일 이후 양도하는 토지·건물(조합원입주권은 승계취득한 경우 제외)은 보유기간이 3년 이상일 때 적용돼요.
| 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 이상 4년 미만 | 6% |
| 4년 이상 5년 미만 | 8% |
| 5년 이상 6년 미만 | 10% |
| 6년 이상 7년 미만 | 12% |
| 7년 이상 8년 미만 | 14% |
| 8년 이상 9년 미만 | 16% |
| 9년 이상 10년 미만 | 18% |
| 10년 이상 11년 미만 | 20% |
| 11년 이상 12년 미만 | 22% |
| 12년 이상 13년 미만 | 24% |
| 13년 이상 14년 미만 | 26% |
| 14년 이상 15년 미만 | 28% |
| 15년 이상 | 30% |
3. 3년 이상 보유한 1세대 1주택
1세대 1주택은 보유기간 공제율과 거주기간 공제율을 합산해 적용해요.
| 기간 | 보유기간 공제율 | 거주기간 공제율 |
|---|---|---|
| 2년 이상 3년 미만 | - | 8% (보유 3년 이상인 경우에 한함) |
| 3년 이상 4년 미만 | 12% | 12% |
| 4년 이상 5년 미만 | 16% | 16% |
| 5년 이상 6년 미만 | 20% | 20% |
| 6년 이상 7년 미만 | 24% | 24% |
| 7년 이상 8년 미만 | 28% | 28% |
| 8년 이상 9년 미만 | 32% | 32% |
| 9년 이상 10년 미만 | 36% | 36% |
| 10년 이상 | 40% | 40% |
국세청 표는 이 공제율을 3년 이상 보유한 1세대 1주택에 적용한다고 적고, 거주기간 2년 이상 3년 미만 구간은 보유기간 3년 이상인 경우로 한정해요. 1세대 1주택에 해당하는지와 비과세 여부는 이 글에서 다루지 않으니 세무서에서 확인하세요.
4. 계산 예시
양도가액 8억원, 취득가액 5억원, 필요경비(중개수수료 등) 2천만원이라고 가정해요. 양도차익은 8억 - 5억 - 0.2억 = 2억8천만원입니다.
| 경우 | 공제율 | 장기보유특별공제 | 양도소득금액 | 기본공제 후 과세표준 |
|---|---|---|---|---|
| 토지·건물, 10년 보유 | 20% | 5,600만원 | 2억2,400만원 | 2억2,150만원 |
| 1세대 1주택, 보유 5년·거주 5년 | 20% + 20% = 40% | 1억1,200만원 | 1억6,800만원 | 1억6,550만원 |
공제율은 양도차익에 곱하고, 기본공제 250만원은 그 뒤에 빼요.
5. 필요경비 증빙을 챙기세요
국세청 신고 안내는 필요경비 증빙으로 자본적지출액과 양도비(중개수수료, 신고서 작성비용, 법무사 수수료 지급액 등) 자료를 신고서에 첨부하라고 해요. 감가상각비 명세도 함께 냅니다. 취득과 양도 때 받은 영수증을 계약서와 같이 보관해 두면 이 자료를 바로 낼 수 있어요.
6. 핵심 정리
- 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액이고, 장기보유특별공제와 기본공제 250만원을 빼면 과세표준이에요.
- 토지·건물은 3년 이상 보유 시 6%에서 시작해 15년 이상 30%까지 공제받아요.
- 1세대 1주택은 보유기간(12
40%)과 거주기간(840%) 공제율을 합산해요. - 주식은 장기보유특별공제를 적용하지 않아요.