종합부동산세 계산 흐름, 공제금액과 세율
안내 세금·금융 정보는 작성 시점의 공식 안내를 정리한 일반 정보입니다. 개인 상황에 따라 다를 수 있으니 해당 기관에서 확인하세요.
종부세 고지서에는 숫자가 많아 어디서 어떻게 나온 금액인지 알기 어려워요. 국세청의 세액계산 흐름도는 이 과정을 단계로 보여 줍니다. 아래는 2026년 10월 현재 국세청 개인 대상 흐름도의 주택분을 중심으로 정리한 내용이고, 세율과 공제금액은 법 개정으로 바뀔 수 있어 고지서 확인 전 한 번 더 살펴보세요.
1. 계산 순서
- 주택 공시가격을 모두 더해요.
- 공제금액을 빼요. 주택은 9억원, 1세대 1주택자는 12억원입니다.
- 공정시장가액비율을 곱해요. 주택분은 60%, 토지분은 100%예요.
- 나온 금액이 종부세 과세표준이에요.
- 세율을 곱해 종합부동산세액을 구해요.
- 재산세로 부과된 세액 중 종부세 과세표준에 해당하는 재산세 상당액을 공제해요.
- 1세대 1주택자 세액공제, 세부담상한 초과세액을 반영해 납부세액을 정해요.
2. 주택분 세율표
2주택 이하와 3주택 이상으로 나뉘어요.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 6억원 이하 | 0.7%, 누진공제 60만원 | 0.7%, 누진공제 60만원 |
| 12억원 이하 | 1.0%, 누진공제 240만원 | 1.0%, 누진공제 240만원 |
| 25억원 이하 | 1.3%, 누진공제 600만원 | 2.0%, 누진공제 1,440만원 |
| 50억원 이하 | 1.5%, 누진공제 1,100만원 | 3.0%, 누진공제 3,940만원 |
| 94억원 이하 | 2.0%, 누진공제 3,600만원 | 4.0%, 누진공제 8,940만원 |
| 94억원 초과 | 2.7%, 누진공제 1억180만원 | 5.0%, 누진공제 1억8,340만원 |
3. 계산 예시 (단순화)
공제할 재산세액은 사람마다 달라서 0으로 두고, 흐름만 따라가 볼게요.
| 구분 | 2주택 이하, 공시가격 합계 15억원 | 1세대 1주택, 공시가격 14억원 |
|---|---|---|
| 공제금액 | 15억 - 9억 = 6억원 | 14억 - 12억 = 2억원 |
| 공정시장가액비율 60% | 3억6천만원 | 1억2천만원 |
| 세율 적용 | 3억6천만원 × 0.7% - 60만원 = 192만원 | 1억2천만원 × 0.5% = 60만원 |
| 세액공제 | 해당 없음 | 65세(30%) + 보유 10년(40%) = 70% 공제, 18만원 |
두 번째 칸의 18만원은 산출세액 60만원에서 70%를 뺀 금액이에요. 실제 납부세액은 재산세 상당액 공제와 세부담상한을 거쳐 달라지므로 고지서 금액과 다를 수 있어요.
4. 토지분 공제금액과 세율
- 종합합산 토지: 공제 5억원, 세율 1.0%(15억원 이하), 2.0%(45억원 이하, 누진공제 1,500만원), 3.0%(45억원 초과, 누진공제 6,000만원)
- 별도합산 토지: 공제 80억원, 세율 0.5%(200억원 이하), 0.6%(400억원 이하, 누진공제 2,000만원), 0.7%(400억원 초과, 누진공제 6,000만원)
5. 1세대 1주택 세액공제와 상한
1세대 1주택자의 세액공제는 보유기간(5년 20%, 10년 40%, 15년 50%)과 연령(60세 20%, 65세 30%, 70세 40%)을 합산해 적용할 수 있고, 합산 한도는 80%라고 흐름도에 적혀 있어요. 세부담상한은 직전연도 총세액상당액(재산세와 종부세)의 150%입니다.
6. 핵심 정리
- 주택분은 공시가격 합계에서 공제금액(9억원, 1세대 1주택 12억원)을 빼고 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 구해요.
- 세율은 2주택 이하와 3주택 이상으로 나뉘어 있어요.
- 1세대 1주택자는 보유기간과 연령 세액공제가 있고 합산 한도는 80%예요.